2020年楼市调控有如过山车般：

先是地方政府各种扶持、补贴、人才政策：

东莞出了六类人才安居办法，苏州降低了人才落户门槛，广东放开了除广州、深圳之外的城市落户限制，衡阳对购房契税给予补贴，驻马店出台宽松政策，江西抚州贷款放开、补贴提升，天津出台人才新规......据统计，仅自1月底疫情爆发到3月底疫情基本控制，就有超50个省市在供给、需求两端出台救市政策。

此后，福州、南京、宁波、深圳、杭州、成都等各地新政都向无房家庭倾斜。

不过，随着楼市温度再次上升，中央则开始忙着勒紧政策：

先是住建部两次全国大范围“点名”、“约谈”。

7月24日，住建部举行房地产座谈会，来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参会。这里面有“房住不炒”标杆城市的长沙。

8月26日，住建部又召见了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加会商。

通过两次“点名”、“约谈”，“统一认识”、“政治站位”，已经把房住不炒、房不刺激楼市调控上升到政治高度。

不仅如此，中央更是祭出王牌“三道红线”。2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈上,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即“三道红线”。进入12月，主管房地产的副总理韩正提出要“时刻绷紧房地产调控这根弦”。

尽管政策打压不断，但一些城市楼市热度依然不减。

热门城市如上海、深圳楼价屡创新高。深圳楼市弹性十足，屡屡霸占楼市头条，房价创下历史新高，近期网红盘打新，1-11月，深圳新房市场成交累计39222套，面积390万平方米，面积同比增长22.2%。

上海行情也很火爆，消费者买房热情高涨。截至10月底，今年上海的一手房销售已出现12次千人摇号，认筹率超过100%的项目摇号已达65次。

此外，成都、南京、东莞、厦门、扬州1-11月成交面积累计增长10%以上，市场保持热度。其中东莞和厦门增速较快，分别超过20%和40%。

不过，仍有一些城市房价开始下降。根据社科院的数据显示，北京的房价跌幅在12%，作为直辖市天津的房价跌幅在20%，而热点二线城市青岛的房价跌幅也在15%左右。

在这种胶着状态下，未来房价会怎么走？房产税何时会出手？

关于房产税的征收问题历来充满争议和各种猜测。最近，学者们纷纷亮出观点：金融研究院院长、首席经济学家管清友认为，房产税在中国应该不会很快大面积地推开；专家张学诞也提出了一种名为“免征面积”的说法，即人均免税区定在40-60平方米之间，商品房的房地产税率应在0.2％至1.2％之间；有“中国房地产之父”之称的孟晓苏的建议是“见房就征，凭证再退”，简单来说就是对所有的城镇住房一同征收房地产税，如果是家庭困难的人，可以凭借相关的证明申请退税。

那么，房产税到底该如何征收？房价到底该如何调控？

王德培教授：最近，有的地方房价在上涨，有的在下跌。网上就在讨论，天津房价是如何下来的？我在这里不说具体原因。

再比如说，三四线城市。像内蒙古的鄂尔多斯很多年前造了很多房产，最后变成鬼城空城。最近这几年这些三四线城市又开始为那些城市赋予新的功能，所以，有一些当年的空城鬼城的房价又开始上涨。对于这些个案，我不在这里讨论。

今天主要讨论一些普遍性问题。关于房地产有两句话：第一句话，房产供求趋于平衡，房价蠢蠢欲动；第二句话，制度红利消退，级差地租崛起。前面一句话，房产供求趋于平稳，全国现在有三亿五千套房产，算下来差不多每一户有1.2套。实际上从供给角度来说1.2套已经比过去多了。

比如上海，过去缺房比较严重的城市，人均只有四平方米，二十几个平方里面要挤一大家人。结婚了以后就只能拉一层布帘子，这也是蛮可怜的。

经过这几十年的发展，全国人均已经达到了每人40平方米，相当于日本和韩国水平了。尽管中国人均GDP远远还不如它们，但是人均住宅已经接近它们了。所以，从大的结构角度讲，供需趋于平稳。

但是房价为什么又蠢蠢欲动呢？这主要指的是一线城市，或者少量的城市，它们的新房房价环比、同比依然都在上涨。

另一方面，房地产制度红利消退，级差地租崛起。最近，股市上的房地产板块，比如头部型的十大房地产企业，规模依然很庞大，但是它们的利润几乎打了对折。为什么？红利在减少。

为什么又说级差地租在膨胀？级差地租是一个经济学概念，通俗一点说，就是地段产生的地价。所以房地产界有一个口头禅，那就是，地段地段还是地段。所以，只要是好地段的房产，房价上涨的空间就大。

比如，上海市。为什么崇明的房价就是动不了呢？这主要是因为现在为了确保崇明的生态，不能发展重化工，城市经济也要带刹车。当然未来崇明还可能有其它方面的发展，但在它还没出现的情况下，崇明的房价是上不去的。

上海有内环中环外环。外环的房价上的去吗？外环的房价也是上不去的。但是那些中环以内的，内环以内的，黄浦江两边的，苏州河两边的，这些房产依然还是要摇号，摇号依然要排队。这就决定了这些地方的房价还在上涨。

房产的供求趋于平稳，但是房价依然蠢蠢欲动。这就是为什么国家现在在这件事情上依然刹车不放，几乎每天依然要出政策。

前些日子，又出了三道红线。三道红线是什么？消费者买房时，首次贷款、二套房贷款，都会有一个首付比例要求。现在对房地产企业也有类似的要求。过去它们拿到一个批文，土地买下来了，就到银行去贷款，贷款下来以后，空手套白狼，拿着贷款的钱聘用了工程队，等到钢筋出地面就开始卖楼花。这些所谓的开发商，真的就是空麻袋背米。现在国家规定三道红线，其中，自有资金一定要达到一个比例，比如说70%。所以，很多以前玩空麻袋背米的那些房产商开始不行了。国家在这个问题上，还在控制。

在收房产税这个问题上，我认为首先要从豪宅，从富豪那里开始征收。这些房产税一旦出来，它们都会影响房价。现在的情况是，许多部门的处长们科长们工作积极性太高，都希望亲力亲为，亲自去控制房价。每一个楼盘的房价，都要到他们那里去审批。但是像上海好的地段的房价都是每平方米10万元以上的，这个价位和老百姓没有关系的。所以，政府没有必要去管每平方米10万元以上的房子。政府要做就是收那些豪宅的税，房价就可以控制了。

这就是应该市场管的就归市场。就像人们经常说的，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。现在都是在隔靴搔痒，那些处长科长们忙得一塌糊涂，一天到晚出这个文件那个文件。实事求是讲，政府就做好政府的事情，市场的归市场去做，不要错位，一错位事情就复杂。回到简单上面来，由市场去控制它的房价，房价就控制住了。