房地产商今年的日子很不好过。一季度商品房销售额仅为2.9万亿，同比下滑23%。

房企们深陷三大难题：

1、深陷债务危机

很多民营开发商都在债务边缘徘徊：恒大要解决债务、按时交房的难题；世茂集团、融创的到期债务需要展期；绿地控股降负债仍然需要进一步推进；当代置业债务违约箭在弦上。

2、民企抢地热情大减

与此同时，今年一季度拿地房企中，百强房企中近七成企业依旧未拿地。其中，受到“三道红线”政策、房地产金融审慎管理影响，民营房企资金面紧张，拿地热情退却；相较之下，国企、央企成为拿地主力。

3、多元化：变现能力有限

房企多元化战略主要有几种模式：

围绕主业的多元化。比如，万科、龙湖、融创，在房地产链条上进行产业延伸，相关产业包括物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产等。比如，绿地重组成立绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团三大产业集团。万科、龙湖、旭辉等房企布局长租公寓。

找风口的多元化。比如，恒大、碧桂园。例如，恒大自从2018年跨入汽车行业，在新能源汽车上砸进350亿元，“力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。又如“5千亿俱乐部”榜首的碧桂园积极布局产业地产，计划投入千亿元资金进行科技小镇的开发。再如万达集团进军健康产业，与英国国际医疗集团（IHG）签订合作协议，将总投资150亿元在上海、成都、青岛建设3座综合性国际医院。

“地产+金融”模式。投身制造业、服务业大潮只是选择之一二，更多房企早已在金融领域快速布局，拓展“地产+金融”模式，如恒大旗下的恒大人寿和宝能的前海人寿。

然而，房企多元化、转型、开辟新航线，道路一点不会比过去短，坑也一点不会比过去少，可以说是荆棘丛生。即便是坐拥资金和土地等资源优势的大型房企，包括万科、恒大、融创等龙头，在多元化之路上也遭遇过挫折，中小房企更是难以避免转型失败。

例如，融创掉进投资乐视大文娱的巨坑里，以亏损165.5亿元告终；恒大与法拉第未来（FaradayFuture）纠缠了6个月之久，其间恒大公告其要“踢恒大出局”；花样年地产从重资产向轻资产转型，导致发展规模陷入停滞。

2022年3月31日的业绩推介会上，万科董事局主席郁亮指出：多赛道同时探索的成本比预想更大，超出了最初预估。

2014年万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，原因是以万科的规模体量，只有一两条赛道可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索，所面临的难度和付出的成本远远超设想。

事实上，在各大房企的营业收入结构中，多元化业务发展至今仍然变现能力有限，面临投资回报周期长、前期投入大等诸多难点，地产主业仍占据绝对地位。

一边是房地产调控持续深入，一边是行业洗牌加速；一面是传统开发屡试不爽的暴利，一面是多元化发展的选择，房企站在了历史的岔路口，究竟该何去何从？

从某种意义上说，不管是特色小镇、养老地产、长租公寓，还是跨界造车、布局机器人，占位的背后都是房企对未来的深深焦虑。

其一，房地产行业曾享受过制度红利，也必然被制度（政策）所调整。

更何况中央对“房住不炒”的定位，不知何时便会出手的房地产税，将抽去房地产暴利发展的前提。

其二，房地产行业集中度加快，行业分化加剧，规模为王。

调控与洗牌最终不仅没有降低头部房企的高成长，甚至加速了龙头效应。道理很简单：市场好的时候大小房企鸡犬升天；市场不好的时候，“裸泳者”现身，优秀者胜出，大鱼吃小鱼的吞噬效应、整合效应加倍释放。然而不进则退，头部房企也充满着对持续增长动能的焦虑。

对于房企而言，规模不是万能的，没有规模却是万万不能的。就以拿地为例，没有规模就意味着没资格参赛。土地招拍挂（招标、拍卖、挂牌）的参与门槛不断提高，土地出让评分体系、竞自持比例、提高保证金比例等，都更有利于实力雄厚的大型房企，中小开发商很难获得一线城市的土地竞拍资格。

因此不管是抢地冲动，还是抢产业赛道试图找到新的利润增长点，归结到企业，都是房企扩大规模的途径。

其三，抢风口是企业天性，孰料风口变风暴。

“只要站在风口，猪也能飞起来”，这句话深得诸多企业家之心。在住房市场化改革之初，房地产就是风口，当年一众房企大佬就是这样发迹的。

在新经济时代，风口就是一切新的产业。既然转型是找死，不转型是等死，那么大部分房企还是愿意主动出击赌一把的。

但问题是，一方面，习惯了“赚快钱”的房企，面对持有资产、沉淀资金、现金流回报不足的项目，大多很难实现持续投资和长期运营；另一方面，被炒起来的风口往往演变成风暴眼，比如产业地产、共享经济，都死伤一片。

此外，“灵魂跟不上脚步”，很多房企对新产业的研究能力较弱，既不熟悉形势，也不掌握核心技术，更无专业人员支撑，盲目进入往往就会成为风暴中的“炮灰”。

既离不开也舍不得房地产主业，又被形势和时代裹挟，开发商就在岔路口上左右摇摆。在后开发时代，房企或需明确三大转型方向：

一是内部品质升级，深耕住宅开发——绿色化、精品化、智能化、人文化。

二是纵向产业拓展，提高附加值，向家装、物业、租赁、智慧社区等上下游延伸产业链。

三是横向产业集成，与金融、健康、教育、科技、文旅、物流等产业融合发展。

鉴于土地出让时增加了自持比例，开发商已经被逼成了产业集成商，其开发和运营或需整合一切可整合的资源，在运营管理、园区招商、金融产业服务、产业投资等方面实现充分合作，将自己打造成开放式产业平台。

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