中指研究院的数据显示，2023年5月，百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%；同比跌幅扩大至0.11%。百城二手住宅平均价格为15786元/平方米，价格环同比跌幅分别扩大至0.25%和1.52%。

虽然这个降幅并不算大，但市场行情下行已经暗流涌动。

由于疫情形势变化，一季度楼市的恢复给人造成一种错觉，以为楼市重新恢复了以往的热度，但实际上，在经济增长乏力，一些企业裁员、降薪的背景下，楼市的支撑力正逐步减弱。

这从今年个税收入情况来看就可见一斑。

今年前4个月，个人所得税5384亿元，同比下降2.4%。自2010年以来，剔除因个税改革政策性减收年份，今年前4个月个税收入增速创十来年新低。这说明纳税就业群体数量在减少或收入减少。

而经济增长预期降低和收入下降无疑会拉低购房需求。

人均存款位列第三的城市——杭州，其楼市的低迷也印证了这一点。

过去几年，互联网经济和数字经济的火热成就了杭州楼市的燥热，但也过快透支了杭州楼市的增长动力。

目前杭州居民的杠杆率高达139.7%，位居全国第一位。显然，在经济增长动力走弱的条件下，是难以继续在高杠杆的路上狂奔的。

就全国而言，北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示，2019年，人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。

另一组数据显示，中国月薪超过5000元需要纳税的人只有1.4亿人，总人口8300万的北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万。

经过20多年房地产市场的快速增长，城镇户均套数比从0.7变成1.2，有购买力群体以往那种购买需求和购买能力也已经消耗殆尽。

房企的状况就折射了当下楼市的困境。

5月14日，已成立28年的上市房企合景泰富发布公告称，在一笔2024年到期的优先票据的强制赎回日，该公司未能按期予以兑付1.19亿美元，由此构成了违约事件。而构成强制赎回是源于近期一笔2.12亿债务未按时偿还。

5月29日，金科股份宣布公司债券违约涉及金额9.19亿元；恒大地产宣布该公司不含境内外债券的到期债务和逾期商票加起来已高达5184.66亿元。

而这并非个案。

今年是房企的债务到期高峰，无论从违约主体的数量还是违约金额来看，房地产行业债券违约情况都远超其他行业。截至5月30日，共有89家房地产企业、511只债券违约，违约金额达2323.98亿元。

出现这种状况的直接原因就是楼市行情降温，房企销售疲软，回款不畅，市场行情上升期时加上去的高杠杆，如今在行情变化时成了难以承受之重。

数据显示，2022年69家典型上市房企中，有34家房企净利润亏损，占比将近一半，整体净利润亏损527亿元，其中13家规模上市房企2022年净利润亏损超百亿元，另外有9家连续两年净利润亏损。这也使得部分房企面临退市风险。

目前A股股价低于1元面值的总共有12只股票，其中以房地产为主业或房地产为重要业务的公司有5只。

在这种局面下，国家层面不断优化楼市政策，以避免市场动荡；同时，房地产企业也已开始各种自救。

不过，如果没有市场行情的翻转，恐怕更多的房企将撑不住倒下。

那么，当下房地产供需究竟处于什么状况？
接下来房价将发生什么变化？
政策还将出哪些牌？
中国房地产是否会陷入韩国模式或日本模式？
今后5-10年房地产市场将呈现什么样的特征？

针对上述问题，福卡智库理论研究中心进行了深入研讨。后续会员报告将对上述问题进行详细深入分析预判。

本次会议还讨论了以下问题：