2023年7月24日政治局会议定调“房地产行业供需关系发生重大转变”，以此为分水岭，中央政策力度由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。地方也迅速跟上，在需求端和供给端松绑提速。

据诸葛找房统计，截至12月18日，2023年地方松绑政策出台达751次，较2022年增加140余次，覆盖城市超330个。

这波“逆向调控”已让房地产政策接近2014年最宽松之时，可楼市非但没有任何起色，反而越是出手挽救，越是下跌得厉害。

国家统计局数据显示，2023年1月70个大中城市中尚有13个城市二手房环比上涨，但到10月已有67个二手房价环比下降，11月扩大到69个城市。

不论是二三线城市还是一线城市，不论二手房还是新房都“寒意入骨、霜露更重”。

国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2023年11月份，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降3.6%和3.9%；一线城市的二手房价环比下跌2.9%，降幅比10月扩大1个百分点。

2023年12月100个重点城市二手住宅市场均价为15034元/平方米，环比下降0.60%，同比下降3.66%。新房同样沦陷，2023年12月70城中62城新房销售价格环比下跌、48城同比下跌。

显然，救市政策并未能有效地给房地产颓势刹住车。

那么，为什么“逆向调控”未能让楼市行情出现新的起色？

决定房价涨跌的底层因素发生了什么变化？

如何才能摆脱调控“窘境”？

针对上述问题，福卡智库内部报告《房价由谁来定？——政策定离散，结构定均价》一文分析认为：

就商品房而言，其价格本质上由市场决定。

政策向来习惯于对冲市场，但政策效用的发挥也是有前提条件的。“逆向调控”恰逢宏观环境变天和市场结构调整，那么所谓的相向而行就会在错位中演变成相互背离，反而容易加大离散度。

实际上，伴随着市场结构性变化，房地产调控方式也面临调整，从重政策向重制度转变。

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