导读

园区已开启质变，横向看是商业模式的大比拼，纵向看呈现“9+X”的版本升级。

园区又成战略重心。

自去年以来，从北到南，不仅有雄安新区、海南自贸港双双同时发力，还有长江经济带在“共抓大保护，不搞大开发”的指导思想下，也把园区发展放到重头。

除此之外，上海自贸区扩容也在去年提上日程。根据媒体公布的最新消息，长三角区域内将诞生新的自贸区。

而自2013年9月上海自贸试验区挂牌以来，自贸区覆盖面积已从2013年的28.78平方公里拓展到2017年的1000多平方公里，并且仍将继续延展。

如此，从北到南，无不把园区当作发展抓手。

园区冰火两重天

可现实是，中国园区一边承受着过剩之苦，一边充当着开路先锋。

从最近几年16家以园区建设运营为稳定业务的上市公司年报可以发现：自2015年到2018年， 16家公司的营收规模分别为1262亿、1586亿、1800亿、2175亿，四年间的年度复合增长率约为20%。2018年，这16家公司一共赚走348亿，较2017年多赚53亿。

然而，剔除最大两家公司后，行业规模将缩减到454亿，平均增速大幅下降至5%。由此可见，所谓的高增长，即便是发展很好的上市公司，也被两家头部公司拿了大头。至于那些尚未上市的，更是苦不堪言。

园区马太效应显著，身在其中的不是如鱼得水，就是备受煎熬，虽然不乏出局者，但外面的人还拼命想进去，已呈围城之态。

毕竟，2017年相较于传统房企的毛利率（房企平均销售毛利率从2014年的34.2%到2016的31.13%，再到2017不足30%），除2家房企转型产业园区企业外的16家产业园区上市企业平均毛利率高达39.7%。如此暴利，仅传统房企就有超过200家杀入其中，“产而优则园”的“门外汉”更是不计其数！

一边是房企圈地先入为主，一边是产业大佬以自身制造的产业链扩张集聚企业。相较下，金融企业做园区就有点“飘忽”，嘴上天花乱坠，现实精于算计与空手套白狼，不是踩了红线没好下场，就是出局转行。

即便是腾飞、丰树等外资巨头在中国卡位也落了下风，仅在仓储物流地产还崭露头角，大多仅以财务投资者退守阵地。

因为中国园区一开始就在政府经营城市下开始，中关村等无不是政府园区平台，凭借强大的资源优势、话语权和政府背书就能做大做强园区。只不过伴随去年的43号文、23号文等政府债务清理和金融强监管，倒逼地方政府与平台公司理顺政企关系，迎来园区的二次转型与创新。

六方混战 园区江湖“剪不断理还乱”

如此，从苏州工业园区等政府平台，到华夏幸福之类的专业民企，再到半路杀出的房企、外资、产业大佬及金融资本，这六方混战，园区江湖已是“剪不断理还乱”。

偏偏BAT等互联网企业也来横插一杠，一手配套物流园区，如京东打造无人机物流园区，一手在“互联网+”与人工智能等新经济风口下圈地建园，从腾讯的双创小镇到阿里的猫镇、科技城等，无不携线上流量收割线下产业园，试图以互联网思维再造智慧园区。

于是，前有资本混战，后有鲶鱼搅局，园区横向看进入商业模式大比拼的新阶段。

尽管直到现在，园区重心仍在做土地文章，但像京沪等一线城市土地财政已无以为继，加之，政府逐渐从台前到幕后，或让基于园区的产业地产真正姓产不姓地，进而让园区开发步入税收财政、产业创新引领的基金操盘时代。

园区质变之年

2018年正是开启质变的起点之年。

一方面，南有张江，北有中关村，领先园区进入无人区。

虽说中关村已成中国独角兽的孵化圣地，2017年以70家估值2764亿美元，占比国内数量的42.7%和估值的43.9%，但相较于硅谷每3-5年就会诞生改变全球产业格局的创新企业，中关村发展显然还不充分、不平衡。

张江同样以科技投行横扫全国，可当所有园区都在玩科技孵化，一旦上升到模式可复制，其核心竞争力就将被极大削弱。

另一方面，所有园区都在与未来赛跑。

不管是以租赁为主的浦东金桥，还是产业新城运营商的华夏幸福，抑或是物流地产基金模式的普洛斯，都面临园区从土地到政策，政府与市场等各界面新游戏规则的调整。

这就意味，园区模式不在一时的成功，而看谁能笑到最后，关键在于园区的学习与进化能力。

园区“9+X”版本升级

进一步从纵向看园区进化，恰恰呈现“9+X”的版本升级。

1.0版做地主，靠卖地生财，这最简单也最粗暴，最早园区就是以土地一级市场开发积累开发资本的；

2.0版当房东，因为手中有地就能盖楼，既以收租保底，更靠卖房赚得盆满钵满；

3.0版是群主，因为当土地开发饱和，房产不是炒的，就连土地出售都限定只租不售，园区就只能以自有物业和管理运营等各种服务来招商引资，打造企业集群，充当企业群主。

但只乖乖当群主是不够的，更关键的是成为产业链的组织者，即4.0版，需要园区进行产业定位，有目标、有组织地进行产业链延伸，并通过活动策划等强化产业链接，以求上下游企业等发生“化学反应”。

而正因产业横向集聚和纵向衍生，园区将升级为产业生态的推动者，5.0版园区生态，既有中小企业的灌木丛，又有大国企等参天大树，还有上下游环节的匹配，更有从生产到服务的各种便利。

如果说3.0版是圈了一群杂乱无章的企业，只强调数量，那么4.0版就需保证质量，有序有目的打造产业链，5.0版要求更高，需纵横交错，发挥“生物反应”，形成生态系统。

如此，园区也就真正去地产化，变成了一个真正的资源配置平台，即6.0版园区不单提供金融、组织、策划等各类服务，更在集聚资本、项目、企业等各类资源下撮合交易。

而当这个平台逐渐成熟，就会晋级为7.0版的合伙人制，从集聚企业变成投资孵化，一手众创空间，一手产业引导基金，做企业的空间+时间合伙人，与园区内企业共生共荣、共同发展。

到了8.0版：园区领导者，已不局限于单个园区，而将某类园区做到极致，并靠园区模式的输出复制到全国，甚至能在嫁接合作中收割模式红利。

更有甚者，9.0版是超越园区的颠覆者。达到此境界，园区早已没了边界空间的束缚，或在产城融合下从园变城，或凌驾云上（线上园区），从产业生态到平台模式，都在融会贯通中无形胜有形了。

不过，即便园区自我颠覆，也没有所谓的终结版本，因为未来的海浪永远前赴后继，园区进化永不停息。

这意味未来总有一个永恒未知的“X”，或是新科技、或是新经济、或是新产业，在等待着园区去探索、去挖掘新动力、新模式、新商机，并以未来引领今天，进行版本升级。

园区二次转型的重头戏

要知道，中国几重文明几重天，如此大的战略纵深与区域落差，就决定园区在区位位差下多版本共存，并呈现梯度进化。

相较沿海园区已进化到合伙人等高版本，中西部园区多的是土地，仅靠卖地卖楼就能活得滋润，这让园区一边纠结于升维创新，一边只需梯度复制就能形成降维打击。

尤其2018年以来，从六部委新版开发区审核公告目录到第一部省级“园区法”拉开园区供给侧改革，再到各地屡屡祭出规范工业地产、产业用地的条例通知，无不昭示两点：一是园区去房地产化，二是防止市场与政府职能错位。

仅是地方债务高企、清理融资和PPP等，就已让2018年传统城投及地方平台水深火热，震荡洗牌。更别提，园区作为中国崛起的命门，既要承载国家战略，又是地方经济引擎，还要吻合市场规律，更要区域协调发展。

而为兑现这“四个要”，则要有新的模式来匹配自己。这其中园区的二次转型重头戏就在大政府与大市场关系的重新勾兑，在版本升级中真正开启园区蜕变。