导读

如果说过去20年是房地产的黄金时代，也是造就过度金融化的20年。但如今形势正在发生变化。

迷乱楼市？

最近楼市让人有些凌乱。

从市场行情来看

一方面，从数据来看，楼市仍在下行期。

根据国家统计局最新数据，6月份70个大中城市中，一二三线城市新房和二手房同比涨幅均回落：北上广深，新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1%，二手房则环比持平，上涨0.1%。31个二线城市新房环比上涨0.8%；二手房上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。35个三线城市新房环比上涨0.7%，涨幅回落0.1%；二手房上涨0.7%，涨幅上涨0.1%。二手房方面，房价环比下跌的城市多达20个，与5月的11个相比有明显增多，创下2019年以来的最高值。

另一方面，一二线城市土地市场回暖，部分城市地王频出。

比如，7月15日，之前“过于稳健”的中海地产以79.4亿元总价斩获丰台花乡造甲村地块，并刷新了北京丰台“地王”记录。2019年上半年，代表性房企拿地金额7771.2亿元，同比增长13.4%。正所谓“春江水暖鸭先知”，土地市场变暖似乎正预示着楼市进入回升的前奏。

从政策来看

一方面，房地产融资继续收紧。

先是地产信托业务加强调控，接着房企海外发债也在收紧。

7月4日，多家公司因房地产信托业务被约谈警示。

7月10日，经济日报撰文又特别撰文评论：“银保监会这一举动表明，对房企的调控已由销售端延伸至融资端。”

7月12日，国家发展与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确提出，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，比2018年上半年的192次同比上涨了31%。

坚持“房住不炒”的政策导向贯穿其中。

另一方面，部分城市调控却在放松。

除了石家庄、太原、菏泽等城市或直接或间接放宽了楼市调控，最新河南开封取消了二手房限售令，成为去年底以来继太原、菏泽之后，第三个取消限售令的城市！

由此，对楼市走向的判断也出现分歧。

有人认为，楼市的春天要到了；有人却相当悲观，认为楼市继续下行不可避免。

然而，只看到楼市的某一个面就得出结论往往难免以偏概全。实际上，楼市早已不是当年的楼市，现在的格局正走向大调整、大分化。

大分化

楼市大分化主要有几个方面：

一、土地市场：一二线回暖，三四线下行。

今年上半年，一二线城市土地市场的回暖也十分亮眼，部分城市地王频出，搅动楼市热潮。数据显示，今年上半年，一线和二线城市土地成交面积同比分别增长20%、9%，成交金额同比增长35%、27%。

与此同时，三四线城市却全面步入下行态势。根据有关数据，三四线城市成交面积同比下滑19%，成交金额同比下滑10%。

随着中国城市的格局调整，土地市场这种分化的局面仍将继续，一些三四线城市的土地市场将在城市洗牌的大格局中“沦陷”。

 二、城市加速分化，一二线城市房源依然抢手，三四线城市的楼市重归寂静。

一个城市的房地产市场与这个城市的经济发展状况息息相关。一二线城市占据地缘与政经优势，聚集了资源、资金和人流，经济发展水平领先全国或周边，而土地供应相对稀缺，因此，需求决定了一线城市京沪深房价居高不下，区域中心城市如成都、武汉和重庆等房地产市场仍处于增长期。

对三四线及以下城市而言，过往两年楼市的火爆一方面受益于一二线城市价格上涨形成的洼地效应，另一方面源于货币化棚改等去库存政策效应。

棚改的资金来源主要是央行的PSL（抵押补充贷款），国开行再向地方投放，地方政府运用这一资金进行棚改，可见棚户区改造货币化安置不仅是住房制度方面的一种创新，更是基础货币投放的一种创新，也是货币传导机制的创新，相当于在央行与中小城市房地产市场之间架设了专门的货币投放渠道，起到了货币政策定向宽松的效果。

如今在价格洼地相对填平、棚改货币化安置逐步退出、各地2019年棚改目标“腰斩”的背景下（山西从12.52万套下调至3.26万套，河南从50万套下调至15万套，四川从25.5万套下调至15万套），三四线城市房价涨速或将回落，而此预期将导致投资资金从三四线离场，进一步让三四线城市陷入萎靡。

就此而言，对地方政府来说，与其为房地产市场以及土地财政忧心，为如何放松房调政策挖空心思，不如在新一轮中国城市格局大调整中，抢占新的地缘与地位。

三、房企持续分化，龙头企业领跑，中型房企狂追，小型房企生存空间趋小，徒留感慨“地产一梦二十年，醒后已是江湖远”。

房地产行业经历黄金20年，“规模”二字始终是房企成长之路上的咏叹调。随着房地产调控持续深入，融资渠道收紧，二八定律展现得越来越鲜明，行业集中度大幅提升，市场竞争格局基本确立，房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中座次已明，资源进一步向龙头房企聚集。

2018年千亿房企总数达31家，较2017年新增13家，规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高，如碧桂园、万科、恒大稳居前三宝座，形成第一梯队，2018年全年销售业绩均超过6000亿元。

而中小房企则陷入融资难、融资成本高的困境，面临崩盘与退市的生死抉择，经历降价、裁员、卖股的自救。如上市8年的中弘股份被深交所摘牌，成为首家因股价连续低于面值而被强制终止上市的公司，压倒它的正是超过百亿元的逾期债务。

同时，规模房企转攻为守，进行多元转型，转换赛道，寻求新的业绩增长点，犹如多米诺骨牌被推倒，如万科探索教育、养老、冰雪假期，以及新的业务格式（工业办公室）；碧桂园在2019年会上竟将自己定位成“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。

据预测，未来房地产企业至少会减少1/3。对艰难生存的中小房企而言，要么下沉到四五六线城市，要么在一二线城市的边缘位置，或者在当地城市里发挥本地资源优势，跟全国性房企合作，为大企业提供前期拿地资源等支持。

四、房地产市场终将分化为商品房与租房两个市场。

一直以来，中国居民对产权房一往情深，既是由来已久不安定感的折射，也是归属感、安全感、地位，以及教育、医疗、社区服务都建立在房产基础之上。

在中国城市家庭总资产配置中，房产占比高达77.7%。而为了产权房，催生了一幕幕买房众生相。

年轻人不仅要掏空双方父母、爷爷奶奶、外公外婆的“六个钱包”凑出购房首付，自己也要付出未来20年甚至30年的青春；甚至推出接力贷，还贷年龄最高可至80周岁，买房似乎成了人生的全部投注。

随着“租购同权”以及确立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，租赁市场风渐起。

土地出让明确租赁地块，长租公寓在“爆仓”中新生，就连个税申报也搁置争议，租客房租个税扣除不用申报房东信息，再加之90后、00后等新生代的观念转变，待到租赁法律制度真正到位完善，商品房与租房的分化也将水到渠成。

五、在金融危机低谷之年，资产价格下跌，资金价格上升。

根据德意志银行统计，2018年以美元计价的全球资产，累计负回报的占比高达93%，是1901年有统计以来的第一年，甚至比1929年大萧条时期还要差。

简单地说，资产负回报就是资产价格出现下降，在资产持有人眼里就是财富损失。而在资产属性更好的上海，房产的流动性开始急剧下跌，卖房的平均周期在115天，还不算后面交易过户的时间，中介甚至会告诉挂牌者做好9个月拿到钱的准备，很显然，房产作为最快可以变现的商品，其换钱的时间已经拉长。

与此相反，资金价格却在上涨，一个直观表现就是企业融资、个人贷款更为困难，也正因此央行接连动用准备金工具改善市场流动。

如何对待资产价格和资金价格，取决于怎么看待危机，以及对危机所处阶段的判断。事实上，资产价格下跌可看作是投资机会和潜在的盈利，一旦走出危机，资产价格还将上涨。

综上所述，房地产走出大调整、大分化趋势，是否出手还要根据个人情况而定。但总体而言，在中央政策帮助打压房价的大背景下，在地方政府感觉难受又想方设法放松调控的情况下，而房地产税又暂时尚未出台之时，2019年可以说是一个适当的时间窗口。

房企调整方向

不管怎么说，房地产行业已开启大变局。

1998年房改后，房地产便在金融化道路上一路狂奔。住房贷款大大拓展了购房人群，“只涨不跌”信仰下炒房者玩起了击鼓传花的把戏。预售制则给了房企一根“点石成金”的魔法棒，房子还没影，房款就入了账，又可以买地了！

另一方面，土地财政成全了政府财政收入，地王频现。房企钱不够了怎么办？借呗！一面向银行贷款，一面发债券融资，大玩金融游戏。房企负债率奇高，龙头企业普遍超过80%，碧桂园、融创更是高达90%！

本以为“只要楼造得够快，债就追不上我的脚步”，谁知在当下国内金融去杠杆的格局下一些企业开始现出原形。根据媒体上的统计，今年已有超过250家房企申请破产。

在这种背景下，房企发展方向调整势在必行。一边是“五限”紧箍咒下真的不赚钱；一边是债务危机阴影下清盘压力上行；房企“要么转型升级、要么转行、要么等死”。

相比行业巨头，中小型房企资金链更脆弱，一旦回款不及时就面临崩盘风险，债务与政策双重挤压下，盘活手头房产资源或将成为转型动力。

如何盘活？无非租与卖。由此，中小型房企未来极有可能被倒逼转向租房领域，尤其是进军规模化长租公寓市场；另一个出路或许是与政府合作，成为保障性住房供应商。但更多的中小企业恐怕将难逃在摸索中沦为炮灰的命运。

调控趋势

与此相对应，未来政策也将做出相应调整。

首先，软调控将取代硬调控，成为房地产调控的主要手段。

房价与房租按起葫芦浮起瓢，生压硬限显然不是长久之计。软调控重点一在保障性住房体系确保民生，“房住不炒”的目的在于确保民生、保障居住刚需。

以当前深圳等试点城市来看，加大保障性住房供给将是大势所趋。“夹心层”等以往被忽视的群体将被纳入考量，地方人才住房供给也是城市人才吸引力的体现。

二在房地产税，既是国家税收的重要一环，又能以软性税收手段进行宏观调控。

短期来看，下一个政策重地将在房租。尽管在房屋买卖方面的政策已相对完备，但与德国房屋租金“指导价制度”（政府与相关协会、机构共同制定存在一定上浮区间的房租合理价格）、美国“租赁控制体制”（政府干预控制房租上限与涨幅上限）相比，当前中国在租房领域仍缺乏相关法律法规与相应制度安排，已无法适应时代需求，长租公寓因缺乏监管而乱象丛生就是例证。

因此，在模式创新、路线摸索过程中要提前半步做好预防工作，提前制定缓冲方案，以应对可能出现的问题。

毕竟，政策空白与监管盲点的后果仍历历在目——共享单车成为风口，资本无节制一窝蜂涌入，然而潮水退去后只余触目惊心的单车坟场。房地产关乎民生，更是经不起来回折腾，在当下历史岔路口，要格外谨慎。